Qeveria shqiptare ka miratuar një paketë të re emergjente ligjore me tri akte normative, të botuara në Fletoren Zyrtare nr. 178, datë 6 tetor 2025, që prekin tre shtylla themelore të sektorit të ndërtimit: kontrollin e punimeve, planifikimin dhe zhvillimin e territorit, dhe inspektimin e ndërtimeve të paligjshme.
Kjo paketë synon të forcojë disiplinën ndërtimore, të rrisë transparencën profesionale dhe të vendosë një sistem më të ashpër kontrolli e përgjegjësie për zhvilluesit, arkitektët dhe inspektorët
Akti normativ nr. 7/2025 – Për kontrollin dhe disiplinimin e punimeve të ndërtimit
Ky akt ndryshon ligjin bazë të vitit 1998 dhe rikoncepton rolin e arkitektit dhe mbikëqyrësit të punimeve.
Arkitekti që harton projektin ose një arkitekt i përzgjedhur nga zhvilluesi bëhet përgjegjës ligjërisht për zbatimin e projektit në terren dhe duhet të përgatisë raporte të detajuara në tri faza kryesore të ndërtimit.
Ndërhyrjet synojnë të vendosin një zinxhir të qartë përgjegjësish, përfshirë detyrimin për njoftim elektronik të fillimit të punimeve, dokumentacion të detajuar teknik dhe depozitimin e “akteve të kontrollit” në sistemin e-Leje.
Në fund të procesit, certifikata e përdorimit do të jepet vetëm pas verifikimit të fazës përfundimtare të punimeve (fasadë, rifinitura, infrastrukturë e jashtme), ndërsa lidhja me rrjetet publike të ujit dhe energjisë do të lejohet vetëm pas këtij hapi.
Ndryshimet përfshijnë gjithashtu bashkërendimin e strukturave inspektuese mes pushtetit vendor dhe Sekretariatit Teknik të Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit (KKTU).
Akti normativ nr. 8/2025 – Për planifikimin dhe zhvillimin e territorit
Ndryshimet në ligjin nr. 107/2014 janë më të gjera dhe prekin gjithë arkitekturën ligjore të zhvillimit urban.
Së pari, koncepti “autoritet i planifikimit” zëvendësohet nga “autoritet i zhvillimit”, duke i dhënë këtij institucioni kompetenca të zgjeruara në lejet, kontrollin dhe monitorimin e zhvillimeve.
Krijohet Regjistri Kombëtar Elektronik i Lejeve të Zhvillimit/Ndërtimit, pjesë e sistemit e-Leje, si dhe një “Listë e Zezë” për zhvilluesit që shkelin rregullat, të cilët do të përjashtohen nga marrja e lejeve për pesë vjet.
Ndër risitë kryesore janë: Rikthimi i konceptit të “hapësirës publike” si pasuri e përbashkët që mund të menaxhohet edhe në partneritet publik-privat; KKTU merr të drejtën për leje ndërtimi në pronat shtetërore, në bregdet, në zonat me rëndësi kombëtare dhe në hapësira publike; Krijimi i detyrimeve të reja për zhvilluesit, si mbjellja e pemëve në raport me sipërfaqen e ndërtimit dhe sigurimi i hapësirave për fëmijë në çdo kompleks rezidencial;
Vendosja e procedurave të reja për konfiskim për interes publik ose strehim social për ndërtimet pa leje, me prag prej 2% e 10% të sipërfaqes ndërtimore; Sanksione të forta financiare: gjobat për ndërtim pa leje arrijnë deri në 35 mijë lekë për metër katror, ndërsa për ndërtimet në bregdet dhe zonat e mbrojtura shtohen penalitete shtesë prej 10% të vlerës së preventivit ose shitjes.
Në nenet përfundimtare parashikohet që punonjësit e shtetit të përfshirë në ndërtim pa leje të përjashtohen nga puna dhe të mos mund të punojnë në administratë për shtatë vjet.
Akti normativ nr. 9/2025 – Për inspektimin dhe mbrojtjen e territorit nga ndërtimet e kundërligjshme
Ky akt forcon ndjeshëm kompetencat e strukturave të inspektimit qendror dhe vendor, duke krijuar një mekanizëm të përbashkët kontrolli me Agjencinë e Zhvillimit të Territorit si Sekretariat Teknik të KKTU-së.
Çdo leje ndërtimi do të ketë një inspektor të caktuar përgjegjës, që do të ndjekë projektin nga fillimi deri në kolaudim, për të garantuar respektimin e ligjit dhe standardeve teknike.
Përveç kontrollit mbi ndërtimet pa leje, ligji zgjeron fushën e inspektimeve edhe në zonat bregdetare, turistike, të mbrojtura, industriale dhe infrastrukturore, duke e shndërruar Inspektoratin Kombëtar në një strukturë me mandat të plotë për të vepruar në çdo nivel.
Tri aktet normative të miratuara shënojnë riformatimin më të madh të kuadrit urbanistik të dekadës së fundit, duke kaluar nga një sistem fragmentar në një model të centralizuar, digjital dhe të kontrollueshëm në çdo fazë.
Ato forcojnë përgjegjësinë profesionale të arkitektëve, zhvilluesve dhe institucioneve, vendosin standarde të reja për lejet dhe kolaudimin dhe krijojnë bazën për luftën ndaj ndërtimeve të paligjshme.
Megjithatë, kritikët paralajmërojnë se ashpërsimi i masave dhe centralizimi i kompetencave te KKTU mund të sjellë rritje të burokracisë dhe rrezik për vonesa administrative, nëse mungon kapaciteti teknik e mbikëqyrës në terren.
